Jueves, 28 Noviembre 2013 17:17

Space, la punta del iceberg de la especulación inmobiliaria en Medellín

Escrito por Gilberto Arango Escobar
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A finales de los años 60 a los estudiantes de arquitectura y de ingeniería de la Universidad Nacional, sede Medellín, nos llevaron a ver las complejas obras de mitigación que se hacían en el Hotel Intercontinental (en ese momento en construcción), para impedir que el edificio continuara desplazándose sobre el terreno ladera abajo.

 

En los años 70 las autoridades de planeación de la ciudad establecieron serias restricciones para la construcción en las áreas aledañas al hotel, ya que, según estudios y diagnósticos geológicos y geotécnicos disponibles en ese momento, esa zona de la ladera oriental presentaba serias limitaciones de estabilidad.

 

Años más tarde cuando salta la fiebre constructora en El Poblado, la misma que aún vivimos, gracias a esa curiosa facultad que poseen las tecnocracias de voltear el destino de las cosas de la ciudad, esas tierras –otrora vetadas para la construcción intensiva–, de un momento a otro resultaron colmadas de grandes edificios. Es de suponer que los progresos de la ingeniería, el mejoramiento de las capacidades técnicas de los constructores y contar con nuevos sistemas constructivos, fueron los argumentos que sirvieron en los medios institucionales para justificar el cambio tan radical en la calificación del riesgo de esos suelos.

 

Aunque no es conocido aún, si el suelo tuvo alguna responsabilidad en el colapso del edificio Space y las hipótesis se orientan principalmente a fallas en el diseño estructural, a la mala calidad de los materiales empleados o deficiencias en el proceso constructivo, habrá que esperar el resultado de los estudios que adelantan los especialistas, para saber las causas de una tragedia que no deja de sorprender dadas las características de esta edificación destinada a población de altos ingresos que, en teoría, debería contar con los más elevados estándares de calidad, en un derrumbe que, por demás, sucedió en frío, es decir, sin que mediara un evento natural que en alguna medida lo pudiera justificar.

 

Pero sea que se determine que fueron o no los suelos (un factor determinante en la explicación del colapso del edificio y sus secuelas de muerte y desalojo de residentes), es necesario decir, que el acomodo realizado de las medidas restrictivas de construcción en esa zona por parte de las autoridades de la ciudad, favoreciendo los intereses inmobiliarios que la tenían en la mira, es un ejemplo patente de lo ocurrido desde hace tiempo con el manejo de las políticas reguladoras del desarrollo urbano en Medellín y los municipios del área metropolitana. Sin duda, tales medidas están dirigidas más al favorecimiento de intereses de grandes especuladores urbanos y menos al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes y la construcción de un urbanismo equilibrado y sostenible, como reza la retórica idealista de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT).

 

Y es la lógica de funcionamiento de los POT, donde está la semilla de buena parte de los males que padecemos los habitantes de las ciudades, de los cuales la tragedia del edificio Space no es más que la punta del iceberg.

 

Ciudad "compacta"

 

Muchos POT colombianos, entre ellos el de Medellín y Envigado, hablan de ciudad compacta como una imagen de ciudad coherente, equilibrada y sostenible que combina altas densidades con un espacio urbano confortable y bien equipado. En este modelo de ciudad, copiado de urbes europeas, no hay respeto igual que en aquellas ciudades que garantizan: extensas áreas construidas en edificios multifamiliares de máximo 5 a 6 pisos, que cuentan con un adecuado soporte urbanístico en términos de espacio público, vías vehiculares y peatonales, diferentes alternativas de movilidad, equipamientos públicos, comerciales y servicios en los primeros pisos, etcétera.

 

En Medellín, el caso más asemejante a este ideal de ciudad compacta, es la transformación sufrida en barrios como Laureles, Conquistadores y zonas aledañas. Son densificados mediante la construcción de edificios multifamiliares de mediana altura, en lotes que antes ocupaban viejas casonas y, lo más importante, aprovechando una excelente infraestructura urbanística preexistente de amplias vías y zonas verdes y un trazado urbano fluido.

 

Pero, para lamentar, esta idea de ciudad compacta tomó cuerpo como patrón de desarrollo de manera perversa, como ocurrió en la Comuna de El Poblado. Allí, a la existencia de una precaria infraestructura suburbana, a la carencia de un sistema vial adecuado para soportar altas densidades, a la precariedad de espacios públicos y de equipamientos (territorio además pródigo en aguas superficiales y subterráneas y con suelos difíciles para la construcción), le superpusieron un parque habitacional de altísima densidad, dispuesto en un inicio en casas de unidades cerradas y, luego, en torres de 20 y más pisos, haciendo de la densidad el único componente de la "ciudad compacta" que se pretendía crear. He aquí, justamente, el único aspecto que le interesaba al sector inmobiliario, que con la complicidad de diferentes administraciones, de políticos, curadores y funcionarios dolosos, logró; capar o soslayar las obligaciones urbanísticas requeridas para que exista, en realidad, una ciudad compacta que provea calidad de vida, seguridad y civilidad a sus habitantes.

 

Pero lo peor: Este modelo perverso de El Poblado fue copiado en versiones cada vez con menores condiciones, dirigidas a estratos socioeconómicos más vulnerables en otras zonas altas de Medellín como Robledo Alto, Belén, Villa Hermosa y otras, así como también áreas periféricas a los cascos urbanos desarrollados de otros municipios del área metropolitana, como Envigado y Sabaneta, en donde aparte del colapso de movilidad se produjo un serio deterioro del medio ambiente privilegiado que tenían estas zonas.

 

Estos frentes de desarrollo inmobiliario especulativo actúan lote a lote, sin visión de conjunto alguna en los aspectos urbanístico, geológico, ambiental, paisajístico, a base de construir las mismas torres repetitivas de 14, 15, 20 y más pisos, erigidas sin exigencia de idoneidad profesional a sus gestores. Son torres construidas sobre suelos con dudosa estabilidad, montadas sobre precaria infraestructura vial, de servicios y de equipamientos, evitando al máximo cumplir (con la complicidad de las administraciones municipales, las curadurías y los consejos municipales) con las obligaciones y compensaciones urbanísticas que, según las bellas intenciones retóricas de los POT, deberían garantizarse para lograr un desarrollo urbano equilibrado y, lo más grave, soslayando con frecuencia las limitaciones ambientales, arriesgando la estabilidad de suelos, así como la preservación de las aguas naturales y la supervivencia de especies de fauna y flora nativas.

 

Esta pseudo ciudad carente de urbanismo, insostenible ambientalmente, congestionada y fea, no deja muertos visibles como los que produce el colapso de un edificio, pero cabe preguntarse, ¿Quién paga por las des economías en los ingresos de las familias, por las insatisfacciones e incomodidades, por la pérdida de tiempo, por la carencia de espacios de recreación pasiva y activa, por la falta de amoblamientos adecuados, por la pérdida de patrimonios que día a día produce este tipo de urbanismo pirata institucionalizado?, de crecimiento lote a lote, que hoy se tomó nuestras ciudades y que es la fuente de enriquecimiento y, porque no decirlo, de lavado de dineros ilícitos, de la cual se beneficia una industria de la construcción tomada por el espíritu especulativo y de la ganancia a toda costa, con el consentimiento interesado de muchos funcionarios públicos, políticos de oficio y gobernantes.

 

También contribuyen al deterioro

 

Otros factores suman para la formación del iceberg de conflictos que afectan el presente y el futuro de nuestras ciudades:

 

Las curadurías, nutridas en lo económico del mayor número de licencias aprobadas, convertido así, cada vez más, en factor de discordia entre, por un lado los ciudadanos residentes que ven amenazados sus intereses o su calidad de vida, y por el otro los constructores, las oficinas de planeación y de medio ambiente y demás entes públicos competentes o con poder para la construcción de ciudad.

 

Dada su naturaleza dependiente de la aprobación de licencias, las curadurías tienden a favorecer (como se puede suponer) a los constructores, en detrimento de la responsabilidad que tienen para defender los derechos de los vecinos colindantes (únicos interlocutores comunitarios válidos para las curadurías) a quienes en la mayoría de los casos, o no se los toma en cuenta o simplemente se cumple con ellos el formalismo burocrático de pedirles una opinión que, al fin y al cabo, no tiene ningún efecto práctico en la aprobación de los proyectos.

 

Los gremios profesionales, las sociedades de arquitectos y de ingenieros, desdibujados en su totalidad de lo que en algún momento fueron: entidades pensantes comprometidas con un proyecto de país, que desempeñaron tareas pedagógicas respecto al conjunto social –en lo arquitectónico y urbanístico– cuando el país se enfrentó a la transición campo-ciudad o al reto de la modernidad. Pero de ese espíritu no queda nada. Estos gremios fueron literalmente tomados por intereses particulares, por el espíritu de la especulación inmobiliaria. Sus dirigentes son los mismos que encabezan los monopolios de la construcción. ¿Qué se puede esperar entonces de estas entidades gremiales si su única propuesta al ajuste que hoy se discute del POT en la ciudad es la de desaparecer el aeropuerto Olaya Herrera, no para el gran parque que necesita la ciudad sino para "liberar" esa gran reserva de tierra para sus negocios?

 

El POT, en cuanto a la participación ciudadana en su aprobación y gestión, es otro de los temas presentados en forma muy florida en los encabezamientos que les sirven de presentación y fundamento, la experiencia muestra que estos planes –y sus ajustes– se aprueban, en la práctica, entre la administración de turno, los concejos municipales y sus aliados gremiales.

 

Nada pueden hacer los esfuerzos de los consejos territoriales, de las comunidades organizadas, si éstos avanzan en contravía de los designios del alcalde de turno, su oficina de planeación, los gremios de la construcción y el concejo; en el mejor de los casos se muestra una lista de eventos informativos que se realizaron con las comunidades del municipio en los que se "socializaron" las propuestas. Una vez aprobado el POT, o un ajuste del mismo, no hay lugar a replica ni a ningún tipo de acción participativa de las comunidades que sientan afectados sus intereses por las decisiones tomadas. De esta manera, estos Planes están convertidos en una suerte de ley divina imposible de modificar aunque existan errores evidentes que exigen introducir cambios en la marcha.

 

Conclusión sabida y padecida

 

Es posible afirmar, de esta manera, que lo único que en realidad aplican de los POT está en el capítulo referido a los aprovechamientos posibles de sacar a un lote, pues ahí, está el motor que finalmente mueve hoy por hoy la construcción de la ciudad. Es decir, el arte de cómo sacar el mayor provecho económico de un lote cumpliendo con el mínimo de obligaciones y compensaciones urbanísticas, que son en teoría, la cara amable de los POT y sin las cuales, sencillamente, no hay ciudad. De todos los demás aspectos mostrados en el discurso normativo no se aplica nada, o se aplica muy poco.

 

Si no es así, que se explique ¿qué pasa con los planes parciales, en teoría los que permiten recuperar zonas deterioradas o desarrollar ordenadamente otras? ¿Qué pasa con los balances de espacio público disponible, con la movilidad, con el embellecimiento de la ciudad, su confort urbano, etcétera?

 

Transcurridos casi 15 años de aplicación de los POT es poco lo que pueden mostrar como logros significativos para la calidad de la ciudad. Nos podemos preguntar cuál barrio de la ciudad puede mostrar un solo avance –en su calidad urbana– imputable a la aplicación de los POT, y no ubicaremos ninguno, pero sí, muy por el contrario, lo identificable son desmejoras.

 

Así las cosas, Medellín, sus municipios cercanos y muchas otras ciudades colombianas están presas en la actualidad de las expresiones más burdas de la especulación inmobiliaria, avaladas por una compleja alianza de poderes públicos y privados que inclinan la balanza para favorecer el interés particular sobre el general. Esta es la causalidad de fondo, el cuerpo del iceberg que mostró en Medellín su cima con el edifico Space y los demás edificios desalojados, que a raíz de su crisis, fueron visibilizaron como edificaciones en alto riesgo de colapso.

 

* Arquitecto, profesor especial Escuela del Hábitat Universidad Nacional, Medellín.


 

 

Recuadro

 

Construcción y afán de ganancia

 

Por Junta Cívica Paraje El Pinar*

 

Con la tragedia del complejo habitacional Space, toda nuestra sociedad pudo ver, sin tapujos que "los constructores privados no reparan en obtener el mayor volumen de ganancia a costa de la calidad y seguridad de las obras. De ello no se escapa ni la construcción privada ni la contratación pública".

 

"Es tan vertiginosa la actividad constructora desde hace 10 años que las curadurías no tienen tiempo ni personal ni les interesa revisar bien los proyectos que le presentan febriles edificadoras como Lérida CDO, propiedad de la familia del exgobernador de Antioquia, Álvaro Villegas Moreno"**.

 

"[...] En promedio cada mes se otorgan 500 licencias de construcción (ADN, octubre 16 del 2013). A la alcaldía ni al concejo municipal le interesó nunca controlar de verdad esta actividad, pues con una actitud eminentemente alcabalera solo se preocupan por obtener desbordadas tarifas de impuesto predial e industria y comercio, injustamente decididas en detrimento de millares de contribuyentes".

 

"[...] En algunos foros sobre vivienda, en los últimos 7 años se han desatado discusiones y prevenido sobre la desaforada edificación en las laderas tan inestables que tiene Medellín empleando la famosa moda de la mampostería estructural (malla electrosoldada) en alturas superiores a 20 pisos que imperó en la planicie del centro de la ciudad en la alcaldía de Fajardo (y todavía hoy en Pajarito y en la Comuna 15 y 16). Al parecer, ni esto ni las normas de sismorresistencia aconsejables para el Valle Aburrá se han tenido en cuenta íntegramente y, por el contrario, el POT es modificado a favor de una plutocracia constructora insaciable, aupada por la SAI y otros gremios, que no deja "lote sin cabeza". Nos atrevemos a decir que un mediano temblor de tierra puede causar una tragedia mayúscula que puede afectar no ya solo a los apartamentos populares sino también los de alto costo. Cabría también preguntarse si el municipio y el concejo han hecho algo por evitar que grandes lotes de las laderas de Medellín sean monopolizados y urbanizados por altos ejecutivos con asiento en los gremios beneficiarios de la especulación de los suelos y materiales y del derecho constitucional a la vivienda digna.

 

* En 1980 solo ejerció 18 meses la gobernación de Antioquia, ya que la Procuraduría General de la Nación le pidió la renuncia por la investigación que abrió en su contra por "especulación en la compraventa de terrenos", ya que valido de su investidura su empresa Ingeniobras adquirió un lote de 201.000 mts2 en Niquía, Bello, el cual a los 50 días exactos entregó al ICT para cofinanciar las 1.948 casas bifamiliares que se hicieron de 1981 a 1984, con un incremento desmesurado del 2.000%. (Fuente: Boletines Comité Cívico de las Bifamiliares de Niquía, 1984).
** Extractos del artículo "Construcción en manos de avilantadas empresas e irresponsables curadores".

Información adicional

  • Autor:Gilberto Arango Escobar
  • Edición:197
  • Sección:Vivienda
  • Fecha:Nov 20 - Dic 20 / 2013
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