Jueves, 26 Septiembre 2019 17:15

Especulación inmobiliaria, impuestos, desigualdad y pobreza

Escrito por Libardo Sarmiento Anzola
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Especulación inmobiliaria, impuestos, desigualdad y pobreza

Millones de familias en Colombia viven en arriendo, con vivienda para un solo hogar o para varios (inquilinatos), y todas sueñan con tener casa propia, “el ahorro y la seguridad de toda una vida, para sí mismos y para el futuro de sus hijos”. Según estudios del Dane, solo 42,9 por ciento de los hogares cuenta con una unidad totalmente pagada, estos propietarios y el resto padecen los efectos de la especulación, explotación y exclusión inmobiliaria, la cual tiene intereses particulares y de clase social pero llamativamente encuentra terreno abonado en medidas expoliadoras y confiscadoras de los gobiernos municipales. Acá un acercamiento a esta realidad desde la experiencia nacional y bogotana.

 

Al caminar salta a la mirada: allí y allá, por todas partes, en edificios nuevos pero también en aquellos marcados por el paso del tiempo, los avisos de “Se arrienda” y/o “Vendo” pululan. Es un tema de oferta y demanda, piensa quien no está al tanto de los temas de la especulación inmobiliaria, pero al seguir en su camino encuentra otros edificios, unos que apenas están puliendo en sus terminados las decenas de manos que en ello intervienen, y sin embargo ya tienen pegado en sus ventanales: “Se vende” y/o “Se arrienda”. Y entonces lo que antes era oscuridad gana luz: compran no para solucionar la necesidad de habitar sino para especular, esto es, “hacer riqueza de la nada”.

Esta acción, como maniobras comerciales de otro tipo, son hijas de la mentalidad del “Dorado”, la misma que subyace en la cultura colombiana, mentalidad heredada de los invasores españoles, tan dados a vivir de la renta, de la especulación, del poco esfuerzo o sin desempeñar un trabajo útil o productivo, de los favores del gobernante, de la corrupción o del fraude. Mentalidad presente en todos los sectores de la sociedad colombiana, no solo los ricos, también los populares y la llamada “clase media”, que siempre anda pensando en cómo hacer rentar mejor sus ahorros, la pensión de un familiar, la liquidación recibida por parte de la empresa donde laboró por años y que ahora lo despide, la herencia de los progenitores: ¿comprar un taxi? ¿Invertir en un apartamento para venderlo en poco tiempo por el doble?...

El objetivo final es claro: se trata de lograr riqueza monetaria, como único fin que da sentido a la vida, por cualquier medio, producto de la especulación inmobiliaria, de prestar plata a un interés más alto del legalmente establecido, de acertar con la lotería o de cualquier otro golpe de suerte, trampa o gracia divina.

 

El mito del “Dorado”

 

La especulación es la actividad de comprar ciertos bienes con la intención consciente de revenderlos a los mayores precios posibles, generando un lucro rentístico de la diferencia. La actividad especulativa da lugar a movimientos anormales de precios no asimilables a fenómenos económicos reales de la esfera de la producción o del consumo. La especulación activa se ejercita sobre la base de variaciones de precios provocadas artificialmente. Estas acciones repercuten en un aumento de la incertidumbre y del riesgo presentes en la vida económica, y, específicamente, en pérdidas de salarios reales o del poder adquisitivo, esto es, en el empobrecimiento y caída en el bienestar de las clases trabajadora, popular y media. En Colombia, alimentan estas actividades especulativas inmobiliarias los recursos provenientes de la corrupción, el lavado de activos, la expoliación violenta, las economías mafiosas y el capital rentístico.

La cleptocracia institucional promueve la especulación inmobiliaria elevando los avalúos catastrales artificial y aceleradamente, al unísono del crecimiento de las tarifas impositivas (impuesto predial), provocando una espiral de transferencias de ingresos de los trabajadores hacia la clase política y la burocracia. En resumen, la “cleptocracia de Estado”1 confisca o usurpa, mediante el alza artificial de los avalúos catastrales y el aumento sostenido de las cargas tributarias sobre las viviendas (impuesto predial), un alto porcentaje de los ingresos del segmento productivo de la sociedad, convirtiendo el impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en un instrumento de explotación. 

 

Ingresos, inflación y burbuja inmobiliaria

 

El gráfico 1 ilustra el estímulo e inflamiento de las burbujas inmobiliarias en Colombia inducidas por las administraciones públicas y los especuladores privados, durante el período 1995-2019; la economía permite describirlas pero es difícil predecir el momento exacto de su detonación. En estos 25 años, el promedio del avaluó oficial del metro cuadrado de las viviendas creció a un ritmo anual del 11,2 por ciento; esto es, 1,5 veces superior al crecimiento del índice de precios al consumidor (IPC) que fue de 7,3 por ciento; y de 3,4 veces más que el ingreso del país que en promedio fue de 3,3 por ciento anual (medido como crecimiento anual del PIB).

Entre los años 1995-1999 el avaluó oficial incrementó el precio del M² de la vivienda en 18,2 por ciento promedio anual. En solo el año 2010 el alza anual alcanzó la cifra de 36,1 por ciento y en 2013 se registra un aumento desorbitado y abusivo de 42,2 por ciento.

 

 

El aumento especulativo y sin precedentes en los precios de la vivienda produce numerosos y negativos efectos, por lo menos hacen referencia al siguiente decálogo de perversiones: i) obliga a muchas familias residentes a huir de las costosas ciudades metropolitanas, provocando el crecimiento explosivo de la conurbación y suburbios en algunas regiones; ii) extremas diferencias regionales en los precios de la tierra; iii) aumenta el riesgo de las ejecuciones hipotecarias en cuanto los hogares no pueden cancelar las deudas; iv) el alto valor de la tierra contribuye a los altos costos de vida en general y al empobrecimiento de sectores que no pueden incrementar sus ingresos al mismo ritmo; v) Las personas que experimentaron ejecuciones hipotecarias o viven cerca de las ejecuciones hipotecarias tienen una mayor probabilidad de enfermarse o, al menos, lidiar con un aumento de la ansiedad; vi) se ha demostrado que el mercado de viviendas inestables aumenta los casos de violencia; vii) las ganancias extraordinarias de la especulación inmobiliaria desestimula las inversiones útiles, productivas y que elevan el bienestar social; viii) la especulación inmobiliaria genera desigualdad, injusticia, exclusión y estratificación socio-económica en las ciudades y regiones; ix) la concentración de la riqueza y el ingreso se exacerba; x) se destroza el tejido social y con él se pierden los sentidos y sentimientos ciudadanos de organicidad, pertenencia, identidad, ética, cooperación y solidaridad.

Más temprano que tarde la burbuja inmobiliaria termina explotando. Tomando en cuenta las tendencias históricas de la valoración de la vivienda es viable pronosticar correcciones de mercado que van desde unos pocos puntos porcentuales a 50 por ciento o más de los valores máximos en algunos mercados inmobiliarios. Estas correcciones son “desagradables” y “severas”; el “desplome” acelera otros factores que conducen a la recesión económica. Ejemplos de ciclos anteriores indican que las grandes reducciones en los precios reales de las viviendas, incluso las reducciones de dos dígitos en algunas ciudades de Colombia, son completamente posibles a partir en un futuro no muy lejano.

De acuerdo con el Censo nacional de población y vivienda (Cnpv 2018), el Dane informó que en Colombia había en el momento censal 48,3 millones de personas, viviendo en 14.2 millones de hogares; el número de viviendas fue de 13,5 millones de unidades. Según la Encuesta de Calidad de Vida del año 2018, publicada por el Dane (ECV 2018), la situación de los hogares de acuerdo con la tenencia de la vivienda presenta los siguientes resultados: apenas el 42,9 por ciento cuenta con una unidad totalmente pagada; otro 5 por ciento es parcialmente propietario, dado que la está pagando; el resto, esto es el 52,1 por ciento de los hogares vive en condiciones de arriendo o subarriendo (33,5%); usufructuarios, esto es, con permiso del propietario sin pago alguno (14,9%); posesión sin título (2,6%); o en propiedad colectiva (1,2%).

La especulación inmobiliaria aleja cada vez más la posibilidad de que los hogares de clase media o popular puedan ser propietarios algún día de una vivienda. Como se anotó, el avaluó oficial de la propiedad inmobiliaria crece, en promedio anual, 3,4 veces más rápido que los ingresos de los hogares. A esta gravosa situación se suma el que, de acuerdo con los resultados de la ECV 2018, apenas uno de cada diez hogares en el país cuenta con ingresos que cubren más que los gastos mínimos indispensables. En la encuesta de 2018, 35 de cada 100 hogares considera que vive bajo condiciones de pobreza. La especulación inmobiliaria, inducida al alimón por el capital rentista y la “cleptocracia institucional”, empobrece acelerada y constantemente a los hogares colombianos al encarecer arbitraria y artificialmente los precios de la vivienda y, en consecuencia, los cánones de arrendamiento.

 

La construcción y su aporte a la economía y el empleo

 

A partir de la década de 1970, en medio de la avalancha proveniente del campo a las urbes, producto de la llamada “violencia bipartidista”, pero también de las políticas económicas y sociales impulsadas por gobiernos nacionales para estimular la migración campo-ciudad y así conseguir mano de obra barata, como consumidores que potenciaran el aparato productivo, migración evidente en los cientos de barrios de invasión que cubrían las periferias de ciudades como Medellín, Cali, Bogotá, la urbanización se convirtió en el principal motor del desarrollo en Colombia. Bajo las orientaciones del economista Lauchlin Currie, el Plan de las cuatro estrategias (1970-1974) incorporó las principales líneas de acción de quien fuera dos décadas atrás el jefe de la Misión del Banco Mundial a Colombia (1949); la reorientación de la política pública afirmaba que la urbanización está ineludiblemente ligada al desarrollo: debe estar planificada, debe buscarse su financiamiento, deben crearse millones de nuevos empleos urbanos, junto con la vivienda y los servicios públicos necesarios para garantizar un mayor bienestar para todos2.

La realidad histórica que se evidenció con posterioridad fue la construcción de centros urbanos inhumanos, violentos, segregados, congestionados, excluyentes, insolidarios, de anomia generalizada e insostenibles; esto es, modernización sin ciudadanía ni modernidad. La matriz fundadora de injusticia, discriminación, especulación, desigualdad, rentismo y estratificación y jerarquización socio-económica, herencia colonial, se trasladó del campo a la ciudad.

A mediados del siglo XX, la situación de la vivienda era bastante precaria: la construcción avanzaba a un ritmo inferior al índice de crecimiento de la población; por tanto, el hacinamiento y la mala calidad de las viviendas era moneda corriente. La construcción de viviendas aportaba apenas un poco más del 2 por ciento del ingreso nacional total del país. De acuerdo con el gráfico 2, a principios del siglo XXI la contribución del sector de la construcción al valor agregado nacional es de 3,9 por ciento; en 2015 alcanzó el pico de 8,1 por ciento; en los años siguientes se registra un paulatino y lento desinfle de la “burbuja” inmobiliaria producto del desfase o desequilibrio entre la especulación de precios de las viviendas y el lento crecimiento de los ingresos de los hogares, en consecuencia el aporte de esta rama económica cae a 6,9 por ciento en 2019.

En relación con el empleo generado por la construcción, éste se caracteriza, en una alta proporción, por ser precario, cíclico y efímero. Este es, sin embargo, un sector intensivo en la generación de empleo poco calificado. En el año 2001 la rama de la construcción generaba el 4 por ciento de los puestos de trabajo; en 2019 contribuye con el 6,8 por ciento del empleo nacional.

 

Especulación inmobiliaria y tributos en el Distrito Capital

 

Durante el período 1994-2019, Bogotá ha contado con 8 alcaldes; dos de ellos repitieron en el “segundo cargo más importante del país”: Mockus (1995-1997 y 2001-2003) y Peñalosa (1998-2000 y 2016-2019). Durante estos 26 años, el precio del M² de una vivienda de clase media (estrato socio-económico 4) en el Distrito capital, de acuerdo con el avaluó de la administración, se multiplicó por 13 al pasar de 271 mil pesos que valía en 1994 a 3,5 millones de pesos en 2019. En paralelo, la tarifa del impuesto predial a la propiedad de vivienda la elevaron las distintas administraciones distritales, con el apoyo del Concejo de Bogotá, de 6 a 6,8 por mil, entre 1994-2014; en 2017, se redujo ligeramente a 6,4 por mil y en 2019 trató de corregirse un poco los desmanes arbitrarios y usurpadores en la fijación de los avalúos oficiales (Gráfico 3).

 

 

Por alcaldías, los principales incrementos oficiales, tanto en avalúos como en tarifas, se registraron en dos alcaldías de tinte populista, mal llamadas de izquierda: Moreno-López (2008-2011) y Petro (2012-2015). Las políticas redistributivas de estas administraciones distritales descansan más en el ataque a la propiedad e ingresos de la clase media que a los de la oligarquía, empobreciéndola y generando dos polos sociales sin matices: ricos y pobres.

 

Empobrecimiento de la clase media

 

Allí donde la gente tiene esperanza, la sociedad cuenta con clase media. La existencia de clase media numerosa y estable es fundamental para la estabilidad política y el ejercicio ciudadano democrático. La clase media es una manera de ver la vida, no un estrato socio-económico específico. Por eso, la mayoría de los ciudadanos se describe a sí misma como de «clase media», cuando, según las estadísticas de ingresos, la mayoría no entraría en esa categoría. Decir «clase media» es una manera de describir a quienes aún creen en un camino lícito para salir de la pobreza y acceder a un nivel de vida más alto y decente, así como un futuro mejor y digno para sus hijos. Mentalmente puedes sentirte de clase media si crees en la movilidad social y que el trabajo productivo y el respeto de las normas de tu sociedad te llevarán allá donde quieras llegar3.

Las organizaciones políticas lumpen, la cleptocracia de Estado, los corruptos, las mafias organizadas y los especuladores inmobiliarios socaban y destruyen las ilusiones y esperanzas de la clase media. Con ello, se genera una agitada inestabilidad política, un sufrimiento adicional a las clases trabajadoras y viene a menos la democracia, así sea la realmente existente entre nosotros, contraída y solamente formal.

La democracia implica el ejercicio efectivo del poder por parte de un pueblo que no está dividido ni ordenado jerárquicamente en clases sociales, que tiene garantías reales para disfrutar de los derechos humanos, cuenta con la seguridad de vivir una vida digna, y su espíritu se materializa en una cultura, conciencia y autoconciencia del respeto por todas las expresiones de vida y el trabajo creativo, productivo y útil socialmente.

 

1   Término acuñado por el filósofo alemán Peter Sloterdijk, en los debates sobre las políticas fiscales de su país. Ver del autor: (2018) ¿Qué sucedió en el siglo XX? Ediciones Siruela, España.

2   Sandilands, Roger. (1990). Vida y política económica de Lauchlin Currie. Duke, Universiy Press- Legis, Colombia, pp. 246-266.

3   Friedman, Thomas. (2017, 6ta reimpresión). La tierra es plana. Breve historia del mundo globalizado del siglo XXI. Editorial Planeta Colombiana S. A., pp. 391-392.

*             Economista político y filósofo humanista. Escritor e investigador independiente. Integrante del comité editorial de los periódicos Le Monde diplomatique, edición Colombia, y desdeabajo.

Información adicional

  • Autor:Libardo Sarmiento Anzola
  • Edición:261
  • Sección:Informe especial
  • Fecha:Septiembre 20 - Octubre 20 de 2019
Visto 148 vecesModificado por última vez en Domingo, 29 Septiembre 2019 15:50

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