Una verdadera agenda estratégica urbana. La propiedad del suelo:

Las proyecciones demográficas muestran que el suelo disponible para satisfacer el déficit actual de vivienda, más el requerido para los próximos veinte años, supera la oferta de las 5000 hectáreas pendientes por desarrollar al interior del suelo urbano, más las casi 3.000 hectáreas de expansión.

Estas consideraciones ponen de manifiesto la necesidad de abordar el debate sobre la ciudad desde otros campos diferentes a los exclusivamente técnicos. Parece ser, entonces, que la discusión política, conceptual e ideológica de nuevo se impone como alternativa real a los grandes temas urbanos de la ciudad.

Más allá del debate, válido claro está, entre un modelo expansionista o uno de redensificación urbana para Bogotá, nos corresponde colocar de nuevo sobre la mesa la discusión sobre la propiedad del suelo y los instrumentos y mecanismos normativos y financieros que harían posible la utopía socialista del suelo urbano como propiedad pública. Porque cuando hablamos del “Derecho a la ciudad” estamos definiendo una condición estructural, una que no es otra que la propiedad del suelo requerido para garantizar dicho derecho, el cual tiene que ser público e inenajenable. Esta consideración va más allá de valoraciones técnico urbanísticas y es ante todo un profundo debate político.

Debemos desarrollar, en primer lugar y sin causar traumatismos insuperables, una planeación sostenible y de mediano plazo, con instrumentos que permitan revertir el proceso de la propiedad privada del suelo urbano.

Sobre el particular, algunas ideas preliminares para el debate pueden ser:

–          En tanto hoy en día la dinámica del mercado urbano se centra más en el uso del suelo y sus tratamientos y transformaciones, más que en el valor del mismo, proponemos que se incorpore un nuevo criterio tributario a través del cual los dueños de los predios puedan pagar impuestos prediales con sesiones de suelo a la ciudad. Así, un ciudadano (a), pagaría sus impuestos prediales en un período fijo de 25 años, cediendo la propiedad del suelo al Estado, mientras que este le garantiza, bajo una planificación concertada, los desarrollos y obras urbanísticas necesarios para satisfacer de manera integral sus demandas y necesidades con equipamientos habitacionales, culturales, educativos, productivos, recreativos, etc, apropiados.

–          Igualmente los tributos adicionales por valorización o por transacciones comerciales en la compra y venta de inmuebles, o cambios de uso, o incorporación de suelo, o aumento de densidades (conocidos técnicamente como tributos de plusvalías) se cargarían al valor del suelo y se pagarían en una proyección en el tiempo similar a la arriba descrita.

Al proceder de esta manera se crearían condiciones para una verdadera planificación estatal en el crecimiento y desarrollo de la ciudad, sin que ésta se someta a las fluctuaciones del valor del suelo y el mercado del mismo. Proceder así, de igual manera, le permitiría a los inversionistas privados efectuar operaciones comerciales de mediano plazo con criterios y reglas del juego claras y permanentes.

En segundo lugar, como el derecho a la ciudad es indivisible e imprescriptible, se impone una nueva consideración: la visión integral del derecho a la ciudad. Podemos así precisar algunos criterios más para garantizar esta visión integral del hábitat.

–          Pagos de impuestos y plusvalías, incorporando a las construcciones nuevas o a los mejoramientos, sistemas constructivos ecológicamente limpios, tales como: tratamientos de aguas y desechos en la fuente no contaminantes. Por ejemplo: trampas de grasas a la salida de los edificios; mobiliario y equipamientos para la separación de desechos y el reciclaje de aguas al interior de la misma edificación; sistemas constructivos ecoeficientes con materiales que economicen energía; utilización de materiales para la construcción que no pongan en riesgo la salubridad de los habitantes.

–          De igual manera, las sesiones de suelo para espacio público, para la protección de cuerpos de agua y ecosistemas estratégicos, para el desarrollo de la movilidad e integración urbana y para los equipamientos necesarios para una vida digna, integral, sostenible y en convivencia armónica, serán cargadas a los valores prediales asignados a cada predio y se pagarán con la sesión progresiva en el tiempo de la propiedad del suelo.

–          Los constructores podrán pagar plusvalías, entre otros, ejerciendo su función constructiva en programas y proyectos de vivienda de interés social, de protección ambiental, de equipamientos públicos comunitarios, de mejoramiento habitacional, de apoyo al desarrollo científico y tecnológico en el campo de la construcción y afines.

–          Los habitantes pueden pagar tributos participando, entre otros, con su capacidad de trabajo, física o intelectual, en el desarrollo de programas y proyectos urbanos de infraestructura, desarrollo social, expresión cultural, protección ambiental, desarrollo económico.

Todo lo anterior es un ejemplo simple de cómo se puede construir urbe con dignidad, justicia y equidad, donde la ciudad es responsabilidad de todas y todos, sin importar el nivel de especialidad de cada quien ni su condición social, cultural o económica. Así, en pocos años, podremos realizar la utopía política y social de la propiedad pública del suelo urbano y la garantía plena del derecho a la ciudad.